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提前曝光!据说这些是罗湖最新待拆迁小区

| 招商动态 |2017-05-09

用“三十年河东,三十年河西”来形容罗湖在深圳城市化发展的道路轨迹,可能会有点夸张,何况个人一直是有罗湖情节的。但在各种“中心论”甚嚣尘上的深圳,罗湖潜意识被边缘化了。

如果也按五年制一个时间段衡量,深圳城市发展过去的6个五年的建设版图也证明,这30多年是深圳的城市中心不断西移的30多年,所以罗湖变成了大家口中的老城区,加上建设用地匮乏、产业空间不足、交通拥堵严重等困难与挑战,成了的士司机都惧怕的载客目的地。

过去五年,罗湖综合实力大幅跃升也是事实。据官方统计数据,罗湖区生产总值由2010年的1036亿元提高到2015年的1728亿元,位居全省各区第十,年均增长8.4%。据了解,金融,会计审计,法务咨询等机构,商贸服务等在罗湖仍然颇具规模和较成体系。

未来五年,罗湖的工作该怎么办?在新旧发展交替的现实面前,区委领导班子提出了全面推进罗湖振兴发展,加快建设现代化国际化创新型先锋城区,要求完成“六大任务”:以更新再造打开新空间,以产业升级创造新价值,以创新驱动打造新引擎,以治理优化营造新局面,以民生改善增添新优势,以改革攻坚注入新动力。而以上思路的实现方式就是,全力推进城市更新。

城市更新,从此成了罗湖发展的新契机,并确立了城市更新、产业升级、招商引资、招才引智“四个联动”的发展策略。五年间,城市更新在建项目从2个增加到25个,竣工项目7个,列入更新计划项目62个。承接是城市更新改革试点后,审批环节由25个压缩至12个,审批时间压缩2/3。

插图-肖俊豪

但其实,罗湖的城市更新,可谓是一路破冰前行...

1

成功拔掉“全国最贵钉子户”——京基100拔地而起:2005年10月,蔡屋围金融中心改造项目确定,直至2007年4月仍有6户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致,其中一户态度最为激烈。

按照当时的规定补偿办法:原则上每户的产权置换面积不超过480平米。超过的合法面积,实行货币补偿。而货币补偿的标准,往往参照当时的周边房价。

蔡氏夫妇当时拥有780平方米的建筑面积。补偿结果:2007年9月21日,蔡氏夫妇与京基地产签署补偿协议,780平方米的建筑面积共获得1700万元货币补偿,未选择房屋回迁补偿,当时被称为“全国最贵钉子户”。

后续故事就是,现在周边房价已经达6万元/平方米以上。而拆迁当事人由于和项目方僵持一年,拖慢了社区居民的回迁时间,引起村民很大的不满,2012年在接受记者采访时曾说:我怎么可能回蔡屋围呢?我在那里没有房子了,别人也不欢迎我…

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旧住宅改造改造唯一成功案例——鹿丹村历时15年摇身一变成深圳顶级豪宅之一:与香港仅一河之隔的鹿丹村,竣工于1989年,共有31栋多层,户数多达1300户。这个“全国第一文明社区”,更被人熟知的称号为“官员名流村”。然而等待它的,也只有拆除重建的命运。

这个历时15年之久的项目,仅用8个月完成整个改造片区1175户业主房屋征收补偿签约谈判工作,82天完成31栋原有房屋的拆除工作,比计划提前了4个多月。

项目推进过程中未出现一起抗法或群体聚集、信访事件,成为深圳经济特区建立以来,市内首个商品房住宅小区成功拆除改造案例。

不仅让苦等了14年的鹿丹村居民如释重负,也同时为8个等待改造的旧住宅小区项目和数以千计的业主注射了一支强心剂,证明了复杂而纠结的旧住宅小区改造在深圳依然存在成功的实施模式和路径。

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中国棚改第一难、深圳棚户区改造试点项目——罗湖“二线插花地”改造成功推进:罗湖“二线插花地”是由于历史原因,在深圳形成的“管理真空”,包括玉龙、木棉岭、布心三大违法建筑集聚区,占地面积60多万平米,内有楼宇1300多栋,建筑面积130多万平方米,居住人口9.3万余人。

长期以来,这里地质灾害、建筑质量、消防、交通、治安等风险层层叠加,是城市上空的一枚“定时炸弹”。

加上居住群体错综复杂,而且房屋产权关系杂乱,矛盾纠纷问题重重。截止日前:罗湖棚改启动四个多月以来,补偿安置协议签约率已经突破97%,9.3万余居民已基本搬离,距成功实施迈进了坚实的一步。

4

深圳首例小地块旧住宅区改造项目——莲塘翠苑花园:2016年8月26日,罗湖区城市更新局发布《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第七批计划》(草案),拟将罗湖区莲塘街道旧住宅区翠苑花园2、3栋纳入城市更新单元计划。

这是深圳首例小地块旧住宅区改造项目,顿时引发了市场热议,开发商和业主似乎又看到了旧住宅区更新改造的曙光。

这个项目为旧住宅区的更新改造提供了新的思路,也是罗湖区进行城市城市更新试点的又一创新举措,在罗湖区乃至深圳市均具有一定的示范作用。

虽然该项目有其独有的改造原因和很强的区域特性,但它释放出的一个十分重要的政策信号是:虽然主管部门对旧住宅区更新改造持审慎态度,但出于公共利益需要、民生考虑以及项目业主的现实需要,旧住宅区的更新改造还是存在开放通道的。

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蔡屋围再造中国第一高度:2017年4月13日,罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划(草案)公示。内容显示,蔡屋围统筹片区用地范围面积约33.5万㎡,拆除用地范围面积30.1万㎡,开发建设用地面积18.6万㎡(不含返还政府新型产业用地9376.8㎡),计容积率总建筑面积267.6万㎡,京基100大厦旁边规划建设两栋新的高楼,一栋760米,一栋608米。

以上几个案例表明,罗湖区一直在大胆创新,啃硬骨头,打硬仗,力争破解“老城区”的困境。从2015年8月29日时任市长许勤签发了279号市政府令《关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》到今天全市范围内的“强区放权”工作展开,证明罗湖作为深圳第一个城市更新改革试点区是成功和可复制的。

城市更新似乎已成为罗湖“涅槃重生”的唯一出路,已经明确了打造"以金三角片区为核心的商贸核心区、以黄金珠宝产业为主的水贝产业聚集区、以高新互联网产业技术为主的莲塘产业区、以商贸物流为主的笋岗产业区和以商业服务为主的深南东商圈"五大功能区。并且力争2021年更新项目达100个,基本完成“二线插花地”的棚改工作。

其实,除了鹿丹村和丽苑花园,罗湖还有这些旧住宅小区正在悄无声息尝试改造。

1

松泉公寓

作为罗湖区建成较久的小区之一,松泉公寓为许多市民所熟知,该小区2、9、10、11栋等几栋楼2005年就被有关部门鉴定为局部危楼。现场踩盘发现,该小区楼房多处墙皮脱落、钢筋裸露锈蚀。

松泉公寓危房等问题得到社会关注,并引起深圳市相关部门重视。据了解,假日在罗湖区住建局的组织下,罗湖区领导到松泉公寓了解相关情况,表示根据检测鉴定报告(鉴定结果B级结构承载力基本满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求),松泉公寓尚未达到城市更新的要求。

如果业主要求改造的意愿强烈,在满足“两个100%”的要求后,可以在政府主导下进行棚户区改造。

2

蔡屋围广场北小区

罗湖区核心地段踩盘现场可以发现小区设有两处旧改办公室,也能看到曾经两大地产开发巨头恒大和招商的竞争项目迹象。不过从认识的两位业主口中得知,目前并无实质性的拆迁谈判进展。(和碧波花园情况一致)

3

128号大院

建筑年限32年共378户,据前期参与开发主体透露,他们目前已完成全部的意愿征集和拆迁补偿工作,正在走申报流程,具体待官方公示确认。

4

马古岭小区

建筑年限29年共464户,据相关业主反映,某小型开发企业自去年通过业委会介入意愿征集无果目前并无实质性进展。

5

航运小区

1985年竣工的旧住宅小区,共376户,目前深圳市航运集团正在正在改造意愿申报旧改,具体推进暂不得知。

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世界金融中心南侧地块

现场踩盘了解到,目前街道办层级正在展开意愿收集工作。包括:宝平街小区,粤华小区、外运小区等旧住宅。其中还有一处原体委的职工宿舍楼,20来户基本已搬空。

其实在罗湖区还有很多类似案例,我们可以看到实践中,在政府主导的方针下,旧住宅改造乱象丛生并没有得到控制,甚至连行内人士都看不懂真相。前段时间跟相关部门的的工作人员咨询旧住宅改造审批的态度,对方的回答还是:100%意愿和100签约,但基本是没法实现的...

(部分建筑年限近30年旧住宅小区一览)

其实自实施城市更新以来,旧住宅区改造始终处于缓慢推进的状态,政府对旧住宅区改造的态度总体来讲概括有三点:旧住宅区城市更新以综合整治为主、区政府参与前期调研和意愿征集工作并组织申报、政府主导拆迁赔偿方案指导和选择市场主体。

去年9月,罗湖区城市更新局更是发布公告,郑重重申房地产开发商不得私自进驻未纳入城市更新计划的旧住宅区开展城市更新工作,否则可能面临有关部门查处,取消其参与城市更新活动资格等处罚。

通过多次的调研了解,个人发现现在开发主体普遍通过街道办或居委会层级介入旧住宅小区进行改造意愿摸底,为了降低法律等风险会成立相应的项目公司来操作甚至进行拆迁协议的签订,导致一方面是“拆不动、赔不起、玩不转”的困境仍未打破,另一方面各个旧住宅小区拆迁概念盛行,有些投资客乘机吆喝赚一把。

所以,针对目前的旧住宅小区的拆迁环境,个人有几点建议:

01目光聚焦在2010年深圳市城市更新单元第一批计划首批立项的8个旧住宅小区项目:木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区。

到目前为止除南山华侨城片区的鹤塘小区完成赔偿,其他无一例外全部卡壳。在政府主导思路不变的情况下,应该集中精力在这8个旧住宅小区尝试找到合适的实施路径和模式。

02加大政府主导权,严控开发商私自介入,主导项目的现状调研、意愿征集、搬迁谈判等前期工作。另外,可以选择购买第三方专业服务的方式弥补政府在专业人员和经验方面的不足。

03设置准入门槛:对开发商的资质、资金实力、开发业绩、品牌、拆补标准、实施计划、履约保证金等方面有严格的要求。另外一方面可以尝试鼓励国企作为旧住宅改造的主力担当,鼓励优先按照棚户区政策实施改造。

04出台相应机制解决搬迁补偿谈判中少数人“要挟”的问题:对于少数无正当理由无法达成拆补协议的业主,通过强制售卖或收购的方式进行。

拿木头龙项目来说,是不是应该也像鹿丹村一样,注入一些“优良基因”去推动它成功实施呢?达到一个多方共赢的局面,而不是现在的僵持不下,几败俱伤。

(航拍:木头龙现状和合正荣悦的强烈反差)

总体而言,现在深圳旧住宅区改造“拆迁难”的基本面没有改变,但各种意愿征集、拆迁概念满天飞,也不是一个好的现象。真希望深圳旧住宅区改造的逐步规范,把目光着眼于解决当前搁浅的拆迁难问题项目上。

在政府主导的改造模式下,探索出合适并带有差异化的路径模式,奔着成功实施的结果去,比如宝安新安街道的38区海乐花园和39区新乐花园这种旧住宅走棚改的方式,是不是可以在其他存量项目上复制?

对于深圳未来旧住宅改造的趋势判断,个人认为,旧住宅区改造虽然看上去申报条件严格,但和此前相比,实际是有条件给了一些出路,不至于到一棍子打死的完全关闭通路:比如符合申报条件的零散型旧住宅项目可纳入周边项目整体改造,加大街道办层级在前期摸底调研、意愿征集工作中的担当,纳入棚户区改造等。

旧改物业有可能周期会相当长,建议投资者需慎重选择。

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